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紫利仑:中国需要加快物业管理服务第三方评估机制制度建设
发表时间:2018-08-04 17:22

中国物业行业历经30年的发展,随着法制制度建设的不断完善,尤其是《物权法》的颁布实施以来,物业行业立法滞后性越来越突出,原有物业管理制度不适应物业发展现状需求,而物业矛盾纠纷越演越烈逐步成为严重性社会内部矛盾,如何破解物业行业发展瓶颈问题是每一个业主、业主委员会、建设单位、物业企业、各级政府所关注的大事。从物业行业市场化角度,成功破解物业矛盾纠纷创新制度建设经验角度,归纳有“五难”及破解创新制度建设建议如下。

紫利仑:中国需要加快物业管理服务第三方评估机制制度建设


一是:业委会成立难,备案难,运行难!

紫利仑:中国需要加快物业管理服务第三方评估机制制度建设


二是:物业费价格偏低涨价难,收费难,透明化预决算及共同管理难;物业服务质量与物业费性价比透明化及评估难。业主知情权与共同管理权,实质性实现难!

紫利仑:中国需要加快物业管理服务第三方评估机制制度建设


三是;业主及业委会选聘物业企业难,物业交接难。业主要想当家做甲方难!

紫利仑:中国需要加快物业管理服务第三方评估机制制度建设


四是:业主想要收回共有共用物业资产难!

共用部位共用共有设备设施规划配套设施物业面积使用难,经营管理权被侵占获得收益权难,业主委员会收回难,其中主要是供暖(冷)系统、停车场、自行车库、人防层、会所、架空层、物业用房、公共管理用房等。

五是:专项维修资金使用难,业主委员会划转难,管理难。业主要想拿回自己房屋养老金难!

中央四中全会精神强调开门立法,民众参与立法,减少行政干预,市场事务交给市场自行运行解决,大力发展社会第三方组织,政府购买社会组织服务。全国各地纷纷举行《物业条例》立法工作,需要针对这五大难题,逐一安排新制度予以市场各方主体良性发展的出口,予以市场经济规律内运行化解矛盾,解决纠纷。

物业行业瓶颈五大类矛盾纠纷化解出口,需要市场化自我化解机制,应该不会是过多行政干预,即法治引导,市场自控。政府主管部门而囿于自己计划行政还没有从意识形态上转换成市场行政管理,违反了市场经济运行规律。这些矛盾经过30年的发展,囿于法制滞后,行政管理逾越法制治理,业主的物业服务购买意识形态滞后性,既往历史计划经济体制下的有事找政府,而不是找法治;物业企业囿于其自身发展滞后性,没有规模化、专业化,用老百姓的话,属于三无公司:“没有专业性、没有对物业贬值赔偿能力,没有经济性”,只是一个空壳公司,来到小区简称“一穷二白”,就是空手套白狼来了,等着业主们缴费,他才有钱化,物业公司所化的每一分钱都是业主为了物业增值保值所付出的费用,而物业费对应的物业服务质量则成了永远也说不清的话题。对于物业纠纷,历经30年积怨已成重大社会内部矛盾,物业矛盾激化根源非一日之功,因三大因素内集而成:

政府意识形态未有效适应市场经济内在规律,即人治和行政越界,漠视了法制,滞后了法制建设,也就是顶层制度设计缺位,造成开发商一股独大,处于绝对垄断市场地位,滥用市场优势地位,从虚假宣传、格式化逼签售房合同、擅自变更土地、规划设计标准、减少配套公建甚至不向区县政府移交,减少配套设施,降低物业共用共有设备设施,增加容积率减少绿化率,利用法规漏洞偷换明目擅自改变人防、设备层、自行车库、供暖系统、供冷系统、中水系统、雨水收集系统、会所属性、垃圾楼配置、架空层、物业用房性质等,一切可以变现的共用共有部位、共有面积、共有设备设施等业主权益,均被开发商搜刮偷走。开发商对付业主的必用手段就是自立物业公司,作为前期物业公司出面对付业主:拖延建设质量及拖延维保期,由前期物业公司作为屏蔽业主对物业信息的知情权,配合其完成各种更改变更活动。前期物业公司就是那个“汉奸卖国贼”。建设行业的这种绝对垄断市场地位,造就了业主为鱼肉,核心解决办法就是法制建设及时跟上,也就是立法工作要突破现有制度,从根源上限制、制衡建设单位的违法空间。


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